——關于海城市創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式的調(diào)查

　　11月13日,，在遼寧省海城市農(nóng)村產(chǎn)權秋季交易會上，牛莊鎮(zhèn)西頭村一塊1517.7畝集中連片的水田引起了三個競價方的激烈爭奪,，起拍價114萬元的標的,，**終以122萬元成交。

　　以上市拍賣的模式,，推動農(nóng)村土地經(jīng)營權成規(guī)模,、有規(guī)范地流轉(zhuǎn),，這在我省是一個創(chuàng)舉。今年4月,，海城市組建了東北**家農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易中心,，采取公開拍賣的形式交易土地經(jīng)營權，前后共舉辦了三次拍賣會,，19宗交易成交金額達到1355.05萬元,，流轉(zhuǎn)土地1.81萬畝，與起拍價相比增值94.6萬元,。

　　海城的實踐具有樣板意義,。

　　適合農(nóng)地的大宗流轉(zhuǎn)

　　在感王鎮(zhèn)于官村黨支部書記李永亮看來，將村民的耕地集中起來到交易中心拍賣,，是一種全新方式,。今年春耕前，于官村90%的村民有流轉(zhuǎn)土地意愿,。但上千畝土地集中流轉(zhuǎn),，別說合適的流入方不好找，就是找好了光是一家一家地談條件講價格,，也能把想租地經(jīng)營的投資者嚇跑了,。

　　李永亮和村民們商量后，決定由村里出面,，將土地集中起來，村民協(xié)商出一個統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)條件后,，拿到海城市農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易中心拍賣,。于官村先把那些不參加流轉(zhuǎn)的村民土地用其他的好地調(diào)換過來，集中了2480畝旱田到產(chǎn)權交易中心進行上市交易,。經(jīng)過地塊公示,、資格審核、確定底價等程序,，在海城市4月份的首次農(nóng)村產(chǎn)權交易會上,，2480畝旱田**終以198.4萬元的價格成交，每畝土地的流轉(zhuǎn)價格從700元底價提高到800元,，遠遠高于當?shù)仄毡榈?00元至650元的價格,。

　　在李永亮看來，拍賣整個過程看似復雜繁瑣,，但交易程序規(guī)范,，流轉(zhuǎn)雙方的利益都獲得了保障。那么,，這種保障是如何實現(xiàn)的呢?

　　規(guī)范的交易帶來雙贏

　　在海城,，不僅土地轉(zhuǎn)出方愿意到交易中心拍賣，流入方也愿意到交易中心去競價。記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),，農(nóng)民之所以青睞拍賣土地經(jīng)營權搞流轉(zhuǎn),，因為流轉(zhuǎn)前期的基礎性準備工作交易中心都給代勞，即便流轉(zhuǎn)雙方之前不相識,、不見面,，也能夠達成交易意愿。這是一種“背對背”的交易,，交易過程公開規(guī)范透明,，省去了諸多麻煩，也更能體現(xiàn)市場的主導性,，雙方都能獲得**大收益,。

　　海城市農(nóng)村產(chǎn)權交易中心主任潘本濤告訴記者，交易程序中對交易雙方進行交易審核是關鍵一環(huán),，海城市成立專門機構(gòu),，對競價人進行資格審查和生產(chǎn)項目備案，對轉(zhuǎn)出方土地進行權屬確定,，消除彼此顧慮,，既對雙方負責，又對雙方制約,。同時,，他們還要對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目把關，防止流入方改變土地的農(nóng)業(yè)用途,，并對提高土地規(guī)?；⒓s化水平提出要求,。

　　由于拍賣是公開競價,，成交時難免出現(xiàn)溢價，海城的三次拍賣有10宗實現(xiàn)了溢價交易,。于官村流轉(zhuǎn)的2480畝土地,，拍賣底價為178.4萬元，實際成交價為198.4萬元,，溢價20萬元,。經(jīng)協(xié)商，溢價部分30%留在村集體,，70%用于村民分紅,。西頭村計劃利用拍賣中的溢價款把村路修修，再雇人清運垃圾,，給村民做點實事,。

　　在秋季拍賣會上達成兩筆交易的王寶仁對拍賣更認可,，“進入市場交易對咱們來說是個保障，不僅交易過程公開透明,，交易手續(xù)也規(guī)范,，對雙方都具有法律約束力。雖然成交價格比市場價高一些,，但簽訂合同后,，每年都是這個價，杜絕了和農(nóng)戶私下簽約時常出現(xiàn)的看你有收益就提價的現(xiàn)象,。再說,，咱想流轉(zhuǎn)面積較大的地塊，一家一戶談根本耗不起,，通過拍賣,，省時、省心,、省力”,。

　　省農(nóng)委副主任高偉認為，以拍賣形式促進土地流轉(zhuǎn),，改革創(chuàng)新的力度很大,，在以土地為主的農(nóng)村資產(chǎn)管理上，體現(xiàn)了公平公正公開,，防止了暗箱操作給農(nóng)民和農(nóng)村造成損失,，實現(xiàn)了農(nóng)村資產(chǎn)增值**大化。

　　促進了集約化經(jīng)營

　　而在省農(nóng)村經(jīng)濟管理總站副站長孫軍看來,，拍賣極大地促進了土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)和集約化經(jīng)營。

　　“競價拍賣要求上市交易的土地盡量集中連片,，需要村委會組織,、調(diào)整土地,，有的地方甚至進行整理,，形成規(guī)模優(yōu)勢，以吸引實力強的經(jīng)營主體,。”海城市**大的一筆上市交易也印證了孫軍的分析,。

　　今年4月，溫香,、望臺,、中小三個鎮(zhèn)的8個村子聯(lián)合起來，調(diào)整出3500畝水田,，作為一個標的組團拍賣,，成交價格達到227.5萬元,，成為海城市規(guī)模**大、金額**高的一筆土地承包經(jīng)營權拍賣交易,。

　　上市流轉(zhuǎn)的土地成規(guī)模,，正好滿足了農(nóng)業(yè)大戶、農(nóng)民合作社,、農(nóng)事企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的生產(chǎn)需求,，從而也加快了新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的培育進程，推動了社會資本投資農(nóng)業(yè)進行集約化經(jīng)營,。拍得3500畝水田的海城豐沃農(nóng)機合作社,，利用原來就具備的農(nóng)機具資源進行水稻全程機械化種植，按照水稻成熟期不同,，分段種植,，錯時收獲，提高了土地的產(chǎn)出率,，今年水稻平均畝產(chǎn)達到700多公斤,。

　　而拍賣交易成功后，產(chǎn)權交易中心發(fā)放的土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權證,，流入方認為**有用,。于官村土地流入方張鐵華用土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權證，將流轉(zhuǎn)的土地承包經(jīng)營權進行了質(zhì)押,，從金融部門貸了80萬元用于增加企業(yè)的流動資金,。經(jīng)營權證不僅增加了流轉(zhuǎn)土地的穩(wěn)定性，也成為向金融機構(gòu)貸款的進門證,。

　　對此,，潘本濤又進一步解釋，如果銀行形成不良債務,，也可以通過交易中心處置抵押的農(nóng)村產(chǎn)權,，消除銀行無法處置農(nóng)村產(chǎn)權的顧慮。