——關于海城市創(chuàng)新土地流轉模式的調查

　　11月13日，在遼寧省海城市農村產權秋季交易會上,，牛莊鎮(zhèn)西頭村一塊1517.7畝集中連片的水田引起了三個競價方的激烈爭奪,，起拍價114萬元的標的，**終以122萬元成交,。

　　以上市拍賣的模式,，推動農村土地經營權成規(guī)模、有規(guī)范地流轉,，這在我省是一個創(chuàng)舉,。今年4月，海城市組建了東北**家農村綜合產權交易中心,，采取公開拍賣的形式交易土地經營權,，前后共舉辦了三次拍賣會，19宗交易成交金額達到1355.05萬元,，流轉土地1.81萬畝,，與起拍價相比增值94.6萬元。

　　海城的實踐具有樣板意義,。

　　適合農地的大宗流轉

　　在感王鎮(zhèn)于官村黨支部書記李永亮看來,，將村民的耕地集中起來到交易中心拍賣，是一種全新方式,。今年春耕前,，于官村90%的村民有流轉土地意愿。但上千畝土地集中流轉,，別說合適的流入方不好找,，就是找好了光是一家一家地談條件講價格，也能把想租地經營的投資者嚇跑了,。

　　李永亮和村民們商量后,，決定由村里出面，將土地集中起來,，村民協商出一個統一的流轉條件后,，拿到海城市農村綜合產權交易中心拍賣。于官村先把那些不參加流轉的村民土地用其他的好地調換過來,，集中了2480畝旱田到產權交易中心進行上市交易,。經過地塊公示、資格審核、確定底價等程序,，在海城市4月份的首次農村產權交易會上,，2480畝旱田**終以198.4萬元的價格成交，每畝土地的流轉價格從700元底價提高到800元,，遠遠高于當地普遍的600元至650元的價格,。

　　在李永亮看來，拍賣整個過程看似復雜繁瑣,，但交易程序規(guī)范,，流轉雙方的利益都獲得了保障。那么,，這種保障是如何實現的呢?

　　規(guī)范的交易帶來雙贏

　　在海城,，不僅土地轉出方愿意到交易中心拍賣，流入方也愿意到交易中心去競價,。記者通過調查發(fā)現,，農民之所以青睞拍賣土地經營權搞流轉，因為流轉前期的基礎性準備工作交易中心都給代勞,，即便流轉雙方之前不相識,、不見面，也能夠達成交易意愿,。這是一種“背對背”的交易,，交易過程公開規(guī)范透明，省去了諸多麻煩,，也更能體現市場的主導性,，雙方都能獲得**大收益。

　　海城市農村產權交易中心主任潘本濤告訴記者,，交易程序中對交易雙方進行交易審核是關鍵一環(huán),，海城市成立專門機構，對競價人進行資格審查和生產項目備案,，對轉出方土地進行權屬確定,，消除彼此顧慮，既對雙方負責,，又對雙方制約,。同時，他們還要對農業(yè)生產項目把關,，防止流入方改變土地的農業(yè)用途,，并對提高土地規(guī)模化,、集約化水平提出要求,。

　　由于拍賣是公開競價，成交時難免出現溢價，海城的三次拍賣有10宗實現了溢價交易,。于官村流轉的2480畝土地,，拍賣底價為178.4萬元,，實際成交價為198.4萬元,，溢價20萬元。經協商,，溢價部分30%留在村集體,，70%用于村民分紅。西頭村計劃利用拍賣中的溢價款把村路修修,，再雇人清運垃圾,，給村民做點實事。

　　在秋季拍賣會上達成兩筆交易的王寶仁對拍賣更認可,，“進入市場交易對咱們來說是個保障,，不僅交易過程公開透明，交易手續(xù)也規(guī)范,，對雙方都具有法律約束力,。雖然成交價格比市場價高一些，但簽訂合同后,，每年都是這個價,，杜絕了和農戶私下簽約時常出現的看你有收益就提價的現象。再說,，咱想流轉面積較大的地塊,，一家一戶談根本耗不起，通過拍賣,，省時,、省心、省力”,。

　　省農委副主任高偉認為,，以拍賣形式促進土地流轉，改革創(chuàng)新的力度很大,，在以土地為主的農村資產管理上,，體現了公平公正公開，防止了暗箱操作給農民和農村造成損失,，實現了農村資產增值**大化,。

　　促進了集約化經營

　　而在省農村經濟管理總站副站長孫軍看來，拍賣極大地促進了土地規(guī)?；鬓D和集約化經營,。

　　“競價拍賣要求上市交易的土地盡量集中連片，需要村委會組織、調整土地,，有的地方甚至進行整理,，形成規(guī)模優(yōu)勢，以吸引實力強的經營主體,。”海城市**大的一筆上市交易也印證了孫軍的分析,。

　　今年4月，溫香,、望臺,、中小三個鎮(zhèn)的8個村子聯合起來，調整出3500畝水田,，作為一個標的組團拍賣,，成交價格達到227.5萬元，成為海城市規(guī)模**大,、金額**高的一筆土地承包經營權拍賣交易,。

　　上市流轉的土地成規(guī)模，正好滿足了農業(yè)大戶,、農民合作社,、農事企業(yè)等新型農業(yè)經營主體的生產需求，從而也加快了新型農業(yè)經營主體的培育進程,，推動了社會資本投資農業(yè)進行集約化經營,。拍得3500畝水田的海城豐沃農機合作社，利用原來就具備的農機具資源進行水稻全程機械化種植,，按照水稻成熟期不同,，分段種植，錯時收獲,，提高了土地的產出率,，今年水稻平均畝產達到700多公斤。

　　而拍賣交易成功后,，產權交易中心發(fā)放的土地流轉經營權證,，流入方認為**有用。于官村土地流入方張鐵華用土地流轉經營權證,，將流轉的土地承包經營權進行了質押,，從金融部門貸了80萬元用于增加企業(yè)的流動資金。經營權證不僅增加了流轉土地的穩(wěn)定性,，也成為向金融機構貸款的進門證,。

　　對此，潘本濤又進一步解釋,，如果銀行形成不良債務,，也可以通過交易中心處置抵押的農村產權,，消除銀行無法處置農村產權的顧慮。